戴晓华  荣丽华

[摘  要]  本文分析了当前城市建设中工作区、居住区过度分离的状况及其对工作、生活、交通、能源等方面的不利因素，以“组合式师生公寓”为例，探讨了以住宅为主的建筑综合体的多种类型，指出以住宅为主结合办公、商业等功能的建筑综合体的优点及对于可持续发展的重要性，希望以住宅为主的建筑综合体能够得到建筑师和业主的重视，管理部门允许在合适的地段和项目中尝试，逐步发展。

[关键词]  住宅；宿舍；专利；组合；建筑综合体；可持续发展

[Abstract]   This paper has analyzed the highly-separated work district and inhabitation district as well as its negative effect to the work, living, transportation and energy. Taking “The Combined Flats of Teachers and Students” for example, the paper has also probed into the others type of residence complex and pointed out the advantage and importance to the sustainable development that the residence complex with office and commerce possess. The paper hopes that the residence complex would get gradual progression with the importance paid by both the architectes and the owners as well as the suitable experiment permitted by the administration.

[Key words]  Residence   Flats   Patent   Combine   Complex   Sustainable Development

一、工作、居住区的分离与住宅建筑的单纯化

随着城市建设的高速发展，公共建筑中多功能综合体建筑越来越多，规模越来越大，几万、十几万、几十万平方米，功能也非常多，有商场、餐饮、娱乐、酒店、办公等。较高的单体建筑中一般按照水平层划分功能，如上海的金茂大厦；庞大的建筑群按单体位置不同划分功能，如北京的东方广场等。这些建筑综合体从功能上说都是一个大类——公共建筑，另一大类建筑——住宅建筑——则趋向集中化和功能比较单纯化。一个大型住宅区，或是几个、几十个中小型住宅区，几十万、一二百万平方米，如北京市的回龙观、望京等十个“边缘集团”及“世纪城”等大型住宅区，都是功能上较单纯的“住宅城”，其中虽有一些为居民生活服务的配套商业服务业，但较少地安排就业为目标的办公等功能。

作者单位：戴晓华  北京中联环工程股份有限公司 荣丽华  内蒙古工业大学建筑学院

 

在老的城镇中，沿街的店面、加工的作坊与居住是综合在一起的，这是一种自然的、方的、符合生活习惯的模式，是原始的生态与绿色的、可持续发展的建筑与城镇形态。

现代城市的发展，使工作和居住越来越分离，工作和居住本身则越来越聚集。雅典宪章对于城市功能的四大划分：工作、居住、交通、游憩，一直沿用到当前中国高速发展的城市建设之中。

各个城市的老的城区，不断进行拆迁，虽然减少了居住人口，但同时增加大量的办公建筑、商业建筑，更加重了交通、市政、环境、物流、废弃物的压力。而新建的大量开发区、办公区、科研工厂区附近，住宅稀少，而且这些住宅中在该区工作的人居住的并不多，他们往往收入较高，在其他地方已有住宅，或者选择交通、环境更好的住宅，这些住宅中的多数是销售给其他地方工作但收入不高的人。

二三十年前城市中有很多大院，较大的单位像功能齐全的小社会、小城镇，以大学校园最为典型。但近年来，大院格局逐渐被打破，单位人转化为社会人，大院内住宅相对减少，单位的老住户相对减少，新员工居住分散。大学越来越大，教师住宅不够，就在偏远处建教师住宅区，还有多学校集中建设，如北京的育新小区、望京教师小区。教师住宅大了，条件好了，但上班的路途远了，学生与教师接触机会少了。学生宿舍也大量在校外建设、分散建设。很多大学建新校区、多所大学共建大学城，但在规划上仍然是沿用传统的功能分区手法，分为教学区、科研区、学生生活区、教师生活区等，建筑层数低，建筑密度低，校园占地偏大。

从大的方面来说，住宅区的扩大，工作区与住宅区的严重分离，居民要从家里到住宅区的门口就很费事，上班时往往要城东的到城西、城西的到城东，即使同一区位的郊区到城区，距离也越来越大，交通量加大。虽然公共交通和私人汽车发展，公交车越开越多，私家车也多，道路、立交桥增加，但是赶不上交通量发展，堵车问题难以解决。即使道路和机动交通高度发达，但建筑分散了，相应的道路、市政管线、建筑材料增多，也会带来土地、能源、其他资源、时间的大量占用和消耗，废弃物、污染物的增多，加剧对地球这个全人类共同家园的消耗，不符合节能、环保、可持续发展的原则。

从小的方面来说，中国家庭多是双职工，住宅区内建筑功能单一，上班时间人员稀少，老人、小孩缺少照顾，空空荡荡。单纯的住宅楼的布置，经常出现在一些位置二栋住宅楼摆不下、一栋住宅楼用地浪费的情况，难以处理。好朝向的地方做住宅合适，差朝向的地方往往只能浪费。而专门的办公建筑区则更是下班时间人员稀少，一般办公楼一周只利用了40小时，其他128小时不都在浪费吗！

二、一种建筑设计专利——组合式师生公寓的启发

笔者从2001年下半年开始，进行了一些建筑设计专利的研究，查询到几十例建筑设计方案性的专利，并与一些专利人进行了联系，关于建筑设计专利的研究将在其他论文中探讨。在这些专利中，广东外贸语大学老教师张林先生发明的“组合式师生公寓”，对笔者有一定的启发，不仅在于该专利的方案本身，而且在于该专利对于建筑设计研究的方法、建筑设计服务于社会方法的启发。

“组合式师生公寓”是张林先生多年业余时间研究的，2000年11月24日提出发明专利申请，申请号00130820.3，11月30日国家专利局受理申请，2001年2月23日初步审查合格并公告。

以下是该专利一些说明：一、“发明专利申请公开说明书”中的摘要（原文）：本发明提供了一种组合式师生公寓，学生单元及教工单元位于同一建筑楼房内，共用上下楼梯或电梯；学生单元设计成独立的单间，包括卫生间，教工单元设计成套间的形式，包括房、厅、厨房、卫生间。本组合式师生公寓不但可以节省建筑用地，提高土地利用率，而且亦有利于楼房的购买与租用，所以适用范围较广，可应用的场合较大，可作为房地产建设的一种新模式加以推广应用。二、该专利的“权利要求书”的特征表述：1、所述的学生单元及教工单元位于建筑楼房每一层的同一平面内；2、学生单元与教工单元共用公共走廊或公共阳台；3、所述的教工单元可以设计成一房一厅或多房多厅。

发明人认为本专利产品市场前景十分广阔，预计国内年需求在600亿元以上。发明人没有过多阐述建筑设计上的各种平面布局的可能性，这些可能性可以说是无穷多的，甚至该专利的意义不是一种具体的设计，而是一种思路，为大学生就教师居住的建筑的筹资、开发、建设、管理的新的模式，他称之为“FITS”模式，即“flats of teachers and students”。

发明人在宣传材料中侧重介绍了该模式的社会效应与经济效应：1、缓解学生住房难的矛盾，全面改善学生住宿环境。组合式宿舍硬件设施完备、功能齐全，可以租金合理、环境优雅，物业管理规范、治安保障严密，老式学生宿舍、新建的一般学生公寓和民房难以比拟。2、解决高校基建资金不足，有利与促进房地产业发展（篇幅所限其详细分析不多抄录，下同）。3、有利加强高校政治工作，全面提高学生素质。4、有利规范教师思想行为，造就高素质教师队伍。5、方便师生之间交流合作，有利建立新型师生关系。6、有利提高教师地位待遇，稳定青年骨干教师队伍。7、有利深化人事制度改革，不断提高学校办学效益。8、有利保障住户人财安全，解除老年教师后顾之忧。

该专利附件有三种户型单元平面，在建筑师看来，这样的平面图是非常简单、平常，甚至是幼稚的，没有什么独创性的，图纸也很简单，连开间进深尺寸也没有，不能成为方案设计图，只能称之为示意图。最典型一种单元平面的是多层独栋式塔楼，北部居中为楼梯，两边走廊联系各三间带卫生间的宿舍，南部是两套两室两厅住宅。后来发明人又做了一张较为详细的此单元的示意图。另一种单元平面是多层的，两间带卫生间的宿舍和一套两室两厅住宅，东西带阳台，实际上作为独栋塔楼面积过小，又不能拼接，根本无法直接应用。还有一种高层板楼，对称的东西两侧各是两间带卫生间的宿舍和一套两室两厅住宅，其客厅是学生可用的多功能厅，实际上相当于四室两厅住宅，而电梯楼梯间占用一个大开间，虽然通风采光条件很好，但是从经济角度来看也是不现实的。

这样的平面布局方案，即使实施，也会有不少的变化，实际上其专利特征是难以直接使用的，其权利要求也是很难实现的。对于建筑师来说，普遍会认为，这样粗糙的方案怎么能申请到专利呢？即使申请到了专利，又有什么用呢？对此笔者的答案则是，因为建筑师的更多可申请专利的有特色的方案（比如很多设计竞赛中的获奖方案）未申请专利，才使这样的方案申请专利成功；因为是专利，所以就多了一个卖点，即使没有完全按照其特征实施，有人也会打着采用其专利的名义。

三、住宅建筑及住宅区功能的综合化探索

尽管上述专利存在一些问题，但一位非建筑专业的教师，能够认真详细地考虑这些问题，并画出简单图纸，自费申请发明专利，积极宣传推广，希望获得较好的社会、经济效益，这种思路和方法，值得建筑师学习和借鉴。

在一些建筑设计招标或委托建筑设计中，经常出现建筑师难以理解建设单位或策划销售单位的意图的情况，这是建筑师的市场意识还不强的表现。在现行建筑设计和规划审批条件、房地产开发管理的模式下，建筑师应该根据建设单位的使用要求和其他潜在的市场需求，多一些研究与探索、建筑策划，提出建设性、新颖性的探索性方案，积极参与开发建设，其中好的、有较广泛应用价值的方案，可以申请发明或实用新型专利，并进行推广。下面是笔者在实际工程中的一些思考和探索。

1. 宿舍楼中居住空间与非居住空间的综合

组合式师生公寓的概念再发展一步，则是居住空间与非居住空间的组合，学生宿舍与教室及其他公共空间的组合。目前的宿舍楼基本都是宿舍层直接落地，首层也是宿舍，居住质量较低，在分配使用的条件下，住首层显得吃亏，在交费使用的情况下，往往首层费用与上部无区别或区别不大，住首层仍然吃亏，而首层的很多潜在优势未能发挥出来。很多新建的宿舍楼，仍然每层连个活动室也没有。

某大学新建的高层宿舍楼，北部为凹口，部分朝向不好的位置走廊只服务单面房间，各层无公共活动用房。从土地利用和方便使用两方面的角度来看，北部的凹口如适当填补可以多一些面积的用房，作为非居住空间，如长时间甚至昼夜开放的自习教室，上公共课的普通教室、图书室、电脑机房、办公室等等，用走廊和门可以和宿舍区隔开。如不想遮挡北面的其他宿舍楼，北部的层数可低一些。宿舍楼的首层更应该全部用来作为公共空间，教室、办公室、学生社团、健身房、超市、邮局、银行、诊所、茶室等等，尽量在同一楼内解决较多的功能，节约楼外的交通量，也节约交通的时间。

2. 住宅楼中各层居住空间与非居住空间的综合

这种概念和思路也可以应用到一般的住宅之中。在北方很多塔式或非单元板式住宅中，北向的空间往往不好处理，常常舍弃一部分面积，做成各种凹口，这样也未能充分利用土地，而且增加了曲折的外墙面。有些住宅做了一些全朝北的户型，不符合现行的日照朝向规定，不知其设计是如何通过规划审批的，即使通过规划审批，全朝北的户型如果做为主要居住场所，不同于一套有南厅的住宅中的北向房间，终年不见阳光，也是很不健康的。

但在住宅楼中朝北的位置，可以做为次要住房或非住房，比如短期居住的宿舍、经济型旅馆、以及办公用房，它们都属于公建范围。垂直交通可分为两组，尤其是高层建筑，平时居住和非居住部分分别使用，但紧急时候可以相通，符合消防规范。在住宅楼底部可分别设计独立入口和门厅、管理接待用房。

在现代信息社会，通讯和网络的发达，在家办公是一种新的工作模式，设计、贸易、图书、自由职业者，但在住宅内办公，同时又居住场所，也有问题和矛盾。如在在同一层，或同一楼，有办公之处，或者说朝北的小户型就是专门用来给同层或同楼的居住者办公用的，则更为合适。

非居住部分如果有东西朝向则更好。在东西宽南北长的楼层平面中，比如30×40～50米，北部1/4～1/3可都作为非居住空间，这既是利用原来要作为凹口的位置，又是主动地增加了一些面积，居住和非居住部分成明显的两个区域。

3. 住宅区中首层与地下空间的利用

建筑的首层一般都具有较高的商业价值，住宅也是一样，但很多住宅的首层并没有很好地利用此商业价值，一方面很多建设单位对此认识不够，一方面有些住宅首层作为商业用房时，出现了一些问题，如安全、噪声干扰等，管理部门一刀切完全禁止商业使用，但这些问题是可以通过一些管理措施规范的，如对于商业的用途、营业时间进行限制，干扰居住的功能如餐饮、加工不能与住宅综合。

住宅楼的地下空间主要作为停车库，难做其他用途，但经过巧妙设计也可以有很好的处理，笔者见过的某住宅楼，首层为住宅，地下室也是小面积住宅，地下室南部的下沉庭院封闭为一间房，屋顶上升到首层住宅的窗台位置，并向南面延伸，等于多出一间简易房，南面单设门和楼梯可下行，此简易房可作为经营办公等空间，形成前店后家的模式，既解决住户的工作问题，也改善了地下室的居住条件。

因此笔者认为如无特殊的限制条件，住宅都应该做地下室，最好适当提高一些做成半地下室，有高窗，或将南部地面下沉，形成庭院，使地下室有首层的感觉。功能上地下室除了停车和设备用房、库房以外，最主要的可做成宿舍、廉租房，这种需求在城市中是大量的，如学生、低层员工、保姆、清洁工、建筑民工、个体商户等单纯居住场所，也可以作为某些办公、加工、培训的场所，通过技术措施是可以有较好的居住质量，比目前大量存在的民房、临时房强得多，也使这些破旧建筑拆除后的居住者有合适的安身之地。

4. 在住宅区和公共建筑中增加居住空间

一般住宅小区的商业用房都设在小区周围，不让进入小区内部。著名开发商潘石屹开发的“建外soho”则打破了这种常规手法，整个小区所有住宅楼的地上三层都是商业用房，地下三层除了停车和社长用房以外也是商业用房，并且扩大到住宅楼之间的空地下面，整个小区的裙房和地下室连起来，改善地下室的感觉，形成繁华的地下商业街，使整个小区的居住和非居住空间都大大升值。

在一般的公共建筑和公共建筑群中，朝阳面没有很好地利用，如果在朝阳面做一些住宅，则充分利用朝阳面的优点。这样的建筑比较少，应该提倡多一些。

以住宅为主的建筑综合体符合可持续发展趋势。

通过以上分析可以看出，以住宅为主的建筑综合体，居住与非居住功能适当综合建设，其社会效应与经济效应很多方面与“组合式师生公寓”相似，这里不详细分析；在城市与建筑方面，则是符合可持续发展原则趋势，略总结分析如下：

居住与非居住功能，处于平面中的不同位置，充分满足居住与非居住功能对于朝向、通风、采光的不同需求，充分利用朝向、通风、采光等资源。

增加标准层面积，提高垂直交通空间和设备的使用效率；减少外墙面积，减少保温空调能源消耗；在同样的总建筑面积条件下减少楼座的数量，减少总的阴影区面积，或增加总的建筑面积（不鼓励）。

部分居民在所居住的楼层或楼座内工作，既减少了个人的交通时间，也使工作时间具有弹性，使工作更加人性化，更有效率，使工作与照顾老人和儿童适当兼顾。在楼内的一些服务，方便了生活，提高了生活质量。师生组合式公寓还增加了师生交往的机会。

部分居民在所居住的楼层或楼座内工作，减少城市的交通量，也就减少了道路桥梁、车辆和各种交通设施的需求，减少了交通工具的能源消耗，减少市政管线设施，减少了废弃物。

从更广泛的角度来说，以住宅为主的建筑综合体可以减少居住区与工作区的过度分离，尽可能多地形成工作与居住及商业服务综合的区域，缩小日常性的交通、服务的范围。

当然，以住宅为主的建筑综合体，与目前的一些法规、规划审批要求有一些不符。笔者在北京的城区、通州、燕郊的多个住宅小区规划中，根据上述探讨设想，提出了一些有创意的设计，甲方也认为符合市场的需求，有较好的销售或自己管理经营的前景，但是因为怕规划审批困难而放弃。法规和规划条件也要及时发展改进，对于一些与法规要求不符的新情况，考察其合理性，允许一些新的尝试。